物业税改革并非抑制房价

近期，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。在当前房价重启之时，重提物业税，势必会成为公众关注的话题。

开征物业税的降房价效应

关于物业税的出台，人们似乎有太多期待。对于普通百姓而言，最大的期待莫过于降低房价。有些观点认为，物业税开征后，中国房价将下降40%左右，即使保守的测算也会下降20%。那么，开征物业税到底对房价会有怎样的影响？

我们知道，房价的高低最终将取决于房屋市场的供求关系。在开征物业税时，我们假设两种情况：

一是不对物业税开征时点前取得的房产征税，而仅对开征时点后取得的房产征税。在这种情况下，一方面，由于存量房屋只要不交易就不需要纳税，因此房屋供给不受开征物业税影响。另一方面，潜在购房者由于购买房屋后需要缴纳物业税，且物业税的“负资本化”将降低未来房屋的价值，因此房屋的有效需求将减少。开征物业税的综合影响是，房产交易将减少，房价将下降。然而，由于购房者需要承担物业税，如果将物业税资本化，那么购房者因房价下降获得的收益将不足以弥补其税收支出。

举例来说，如果某一房屋在开征物业税前值100万元，物业税年税率为房屋价值的1%，贴现率为10%。那么开征物业税后购买该房屋需要每年缴纳1万元的物业税，折合现值约为10万元。由于物业税的“负资本化”将降低未来房屋的价值，因此整个社会对房屋的有效需求会下降，从而会降低房屋价格，例如降低到92万元。但由于购房者将来还需要缴纳10万元的税款，因此其实际支出为102万元（92+10=102万元），比不开征物业税多支出2万元。由此可见，在第一种情况下，开征物业税确实会降低房屋价格，但购房者整体上并不会从中得到实惠，只是推迟和分散了现金的流出时间。

二是对存量房产同样征收物业税。在此情况下，一方面，由于潜在购房者物业税的“负资本化”，社会有效需求将减少；另一方面，由于现有业主持有房产同样需要纳税，这将促使其更愿意将房产出售。物业税开征对房价的综合影响取决于征税后有效需求和有效供给的变换。可以肯定的是，税后房价将下降，但开征物业税对购房者福利的影响却难以确定。如果房价的下降幅度大于物业税的贴现值，那么开征物业税将对购房者有利；反之则不是。

为不直接影响原有业主的既得利益，减少开征物业税的阻力，未来的物业税改革可能会采取第一种方案。因此，虽然开征物业税确实会降低房价，但是潜在购房者的福利并不增加，开征物业税导致的房价降低只不过是镜花水月。

特别值得指出的是，开征统一、规范的物业税并不是为了抑制房价，而是中国物业税改革进程的自然结果，其主要目的是为了完善中国公共财政体制，为中国县市一级地方政府提供一种稳定的、有弹性的财政收入来源。

将土地出让金并入物业税

是重大的误会

关于中国物业税的改革框架，一种比较流行的观点是，开征物业税后，土地出让金将失去依据，土地出让金将并入物业税。笔者认为，将土地出让金并入物业税实在是一个重大的误会。在中国物业税改革中，一定要将土地出让金和物业税分开。主要理由有三：

首先，两者性质完全不同。众所周知，我国城镇土地实行国家所有制，土地出让金是为获得一定年限的土地使用权向国家支付的费用。因此，从本质上说，土地出让金是土地使用权的价格，是土地所有权的租金。物业税作为税收的一种，是国家运用强制力对国民收入进行的二次分配。将土地出让金并入物业税，就是混淆了价、税概念，就像当年国有企业“利改税”改革混淆了利润和税收的概念一样。

其次，由于两者性质不同，两者的运行机制也完全不同。土地出让金作为土地使用权的价格，由市场供求关系决定。在国家作为唯一土地供应方的单边市场上，土地使用权的价格主要取决于市场需求以及国家出让土地的数量，同时也受国家出让土地方式的重要影响。物业税作为一种税收，其收入多少直接由税法决定，并由国家强制力予以保障。将土地出让金并入物业税，将使国家失去调节土地供求的市场化手段。同时，由于物业税税率固定，纳入物业税的土地出让金与市场决定的土地出让金不一致，土地出让必将产生新的寻租行为。

再次，两者的财政分配效应不同。土地出让金和物业税都属于国家财政收入，都应当纳入预算管理。然而，在分级财政体制下，土地出让金和物业税在政府间的不同分配比例将产生重要的“分配效应”。按照中国《土地管理法》的规定，新增建设用地的土地有偿使用费（即土地出让金），30%上缴中央财政，70%留给有关地方政府。而按照1994年分税制改革确定的财政体制，城镇土地使用税、房产税、耕地占用税等物业税收入都属于地方收入。2008年，地方政府土地出让及新增建设用地土地有偿使用费收入10375.28亿元。如果严格按照法律规定，其中3000亿元应当上缴中央财政。因此，虽然目前在实际操作中土地出让金和物业税都划归地方政府，但至少从法律上讲，如果将土地出让金并入物业税，将减少中央财政的收入，产生重要的分配效应。

至于目前一次性土地出让收入过多，地方政府短期行为严重的问题，笔者认为，根本的解决方法在于加强对地方政府的监督，提高国家土地规划水平，同时应当规范土地出让方式，要全部实行拍卖、竞标等公开、透明的出让方式，防止暗箱操作。另一种技术手段就是仿照我国香港地区的做法，采用年租制替代目前土地出让中的批租制，但这将带来房地产价格体系重构问题。

土地增值税的存废仍值得讨论

关于中国物业税的改革框架，另一种似成社会共识的观点是，取消土地增值税，将其并入物业税。笔者认为这一问题仍值得讨论。

土地增值税是一个比较新的税种。学界通常将德国1898年在中国青岛德租界开征土地增值税视为该税种的起源。1904年德国本土正式开征土地增值税，1911年德联邦开征土地增值税。此后，英国于1910年开征土地增值税，日本于1923年开征土地增值税。后来，由于各种原因，这些国家又都纷纷停征或取消了土地增值税。

目前，仍然以土地增值税的名义对土地增值课税的国家或地区只有中国（大陆地区）、意大利、韩国和中国的台湾地区。

中国于1993年开征土地增值税。自开征以来，土地增值税在打击土地投机、筹集财政收入、维护社会公平方面发挥了一定的作用，但在实践中也遇到了不少问题。

例如，由于税制设计非常复杂，该税的征管比较困难；又如，由于近年来中国经济形势的变化以及土地增值税税率过于累进，该税在客观上对中国房地产业的发展产生了一定的消极影响；再如，由于该税在税收管理体制上属于地方税，因此中央无法将其作为一项宏观调控手段，而某些地方政府实际上已经擅自停征该税。这些操作中的问题常常被当作取消土地增值税的理由。

笔者认为，我们不能将土地增值税废除。其一，从土地政策协调的角度讲，土地增值税应该发挥其打击土地投机的独特作用。在经济政策中，只有土地税收政策具有打击土地投机的效应。因此，当土地投机超出合理范围时（例如中国1993-1994年的情形），土地课税应该发挥其打击土地投机的独特作用。但由于物业税在功能上定位于为地方政府筹集资金，因此，打击土地投机的任务就只能由土地增值税来承担。

其二，如果将土地增值税定位为“相机抉择”工具，那么其财政功能就并不重要。虽然中国的土地增值税自开征以来其年收入从来没有超过10亿元，但这并不能成为废除土地增值税的理由。同时，如果将土地增值税设计成“相机抉择”工具，那么其收入和税权都应该划归中央，这样，地方政府是否有征收土地增值税的积极性也不重要。此外，因土地增值税税制复杂所导致的征管困难问题完全可以通过税制要素的调整来缓解或消除。

土地增值税也不必经常开征，这是因为土地增值税和其他税种在税基上存在一定的替代性。例如，土地增值税与契税、个人所得税和企业所得税存在一定的替代性。再有，并不是所有的土地投机都是社会无效的，土地增值税也不是任何时候都是社会有效的。根据“次优理论”，只有当市场存在缺陷时，一种“非中性”的经济政策才可能是有效的。也就是说，只有当不动产市场存在过度投机时，土地增值税从效率的角度讲才是必要的。还有，只要土地出让制度比较规范，城镇规划具有持续性，那么因社会原因造成的土地增值就大都是可以预期的。在竞争的作用下，土地的增值也就不属于“自然增值”，而是对企业家才能的一种回报。

综上所述，应该将中国的土地增值税改造成对土地投机进行“相机抉择”的调控工具，即国家可以根据国民经济的发展状况以及房地产市场的景气决定停征或恢复征收土地增值税。基本设想是：在法律程序上，由全国人大或其常委会将土地增值税的征、停征权授予国务院；在实施机制上，通过设立经济预警指标体系（例如通货膨胀率、地价指数、不动产交易量等指标），当经济运行超出这些预警指标的“警戒线”时，土地增值税自动开征，当经济运行回落到这些预警指标的安全界限之内时，土地增值税自动停征。

同时，为了便于操作，土地增值税可做如下设置。一是将现行的累进税率改为比例税率，以降低征管难度。二是在计税依据设置方面沿用现行规定，土地增值不扣除通货膨胀和资本收益因素，将土地增值税设置成一种广义的、名义的土地增值税。三是废除对投资、联营、兼并，合作建房以及代建房等行为的免税规定，取消对从事房地产开发的纳税人以及对建造普通标准住宅的优惠规定。四是在税收管理体制上，将土地增值税由地方税改为中央税。

（作者供职于中国人民银行支付结算司）

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