余丰慧警惕房企背负万亿巨债的金融风险

余丰慧：警惕房企背负万亿巨债的金融风险

在持续的宏观调控政策下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。　　在楼市调控力度越来越大情况下，房地产企业负债风险越来越大。所谓负债风险是指到期不能偿还债务导致的金融风险。98家上市房企负债万亿元，主要来源于三个方面：绝大部分是银行贷款、相当部分是信托融资、还有一部分是民间借贷或者高利贷。这些负债的风险主要来源以下几个方面：　　对投资投机赶尽杀绝式的楼市调控步步紧逼风险。支撑中国高房价的主力军是投资投机，遏制投资投机是楼市调控的重点之一。除了信贷、税收政策以外，一个杀手锏是限购政策。一线和省会城市实施限购以后，投资投机需求被赶出到了二三线城市，而现在二三线城市投资投机需求大、房价上涨快的，马上也要实行限购。可以说，投资投机需求被赶尽杀绝是大势所趋。而当前房企包括98家上市公司在内的存量库存房都是按照含有大量投资投机需求阶段建设投资的，万亿元负债大部分在这些库存房上。一旦投资投机被挤出，谁库存越大谁风险越大，谁越捂盘谁风险越大。而现在开发商仍然抱有一丝幻想，仍不想降价销售，继续捂盘惜售，比如：北京的楼盘成交量持续萎靡，库存积压大幅度攀升，积压的商品房达到了罕见的10万多套，逼近历史高位。一旦心理防线被击破，一旦侥幸心理变成绝望心态，那么，大量库存房将会集中入市，房价可能一泻千里，可能出现赔本销售存量房情况。这是万亿元负债不能到期偿还的最大金融风险。　　其二是，银行信贷断粮短供导致资金链断裂带来的风险。从去年下半年到如今央行已经12次上调存款准备金率，大型商业银行执行高达21.5%的准备金率。近日报道说，央行将保证金纳入到缴纳存款准备金范围，冻结资金大约9000亿元。一些商业银行头寸资金近乎枯竭。就连首套房贷款优惠都全面取消，何况房企贷款呢？并且，银监会不断提示房地产贷款风险。这可能造成房企包括上市公司的资金链条断裂，造成负债状况恶化，最终酿成金融不良贷款等金融风险。　　其三是，聪明绝顶的潘石屹们是不会眼睁睁看着资金链条断裂的，甚至还要梦想攫取暴利。在向银行贷款无门情况下，必定会寻求其他融资渠道。当前，通过发售集合理财信托产品是一条渠道。但是，中国银监会已经敏锐的观察到这一现象。已经开始从严监管房地产信托项目，从严控制信托产品。这条路子已经越走越窄了。再一条路子就是寻求民间借贷包括高利贷。这是一条不归路。如果楼市调控出现松懈、走回头路，房价再出现非理性暴涨，那么，再高的融资成本包括高利贷都或可承受。而现在的情况是，楼市调控走回头路的情况几乎不存在，因此，房企高利贷融资，一边是成本迅速增大，另一边存量房销售价格走低甚至暴跌，根本支撑不了高利贷融资成本负担，最终是破产倒闭，酿成巨大金融风险。　　消化98家上市房企万亿负债，确保不出现金融风险的出路是：聪明识相的开发商顺应市场、顺应调控大势，尽快促销库存房，彻底打消捂盘惜售获取暴利的幻想。越早促销越主动，越早促销巨额债务越早消化。同时，债权人包括商业银行、信托公司等一定要看到房企负债的风险所在，上门督促开发商尽快销售，回笼资金，归还贷款。哪个金融企业越早动手督促开发商销售，哪个金融企业的贷款风险就越小，就越能很快消化。

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