城市综合体频现的淮安楼市到底是饮鸩止渴还是远大前程

摘要: 在这近两年来淮安各区都迎来了城市综合体项目，但是在这样的一种城市综合体频繁遍地开花的情况下，到底是对于未来淮安楼市的“饮鸩止渴”还是“远大前程”的期望呢?

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。主要分为：商务综合体—一般是CBD,酒店和写字楼为主导，未有居住物业；商业综合体—区域中心，以购物中心为主导；生活综合体—郊区和新城，居住比例高于30%；综合体集群—一个以上的综合体复合体或商圈。

当然，今天我们并不是要给大家来说综合体的前世今生的。首先，目前作为淮安楼市上最热门的两大区域水渡口区域以万达广场为标杆，而生态新城区目前最热门的话题自然就是吾悦广场项目了。另外，在这近两年来淮安还有其他的一些城市综合体或在建或者已经开业。因此，在这样的一种城市综合体频繁遍地开花的情况下，到底是对于未来淮安楼市的“饮鸩止渴”还是“远大前程”的期望呢?

近几年淮安各区城市综合体项目盘点

淮安飞马曼度广场

项目位置：淮阴区淮海北路668号

项目现状：淮安曼度广场是今年以来最新入驻的综合体项目，毗邻淮安火车站，目前仍然处于在售招商中。其实在这之前，淮阴区还有个大宁百货的大型商业项目，不过至今不温不火，并没有太大的起色。虽然，自进入2018年以来淮阴区这一区域动作较为频繁，但是由于周边发展停滞已久。淮安曼度广场为16万方的大体量商业综合体项目，规模上属于淮阴区最大的综合体项目，周边交通便利性很高。那么，在今年淮阴区动作频繁的情况下，这一综合体项目最终将会带来什么样的变化还是值得我们去期待的。

（淮安曼度广场）

淮安万达广场

项目位置：淮安市清江浦区翔宇中路169号

项目现状：淮安万达广场在2016年以来可以说是迎来了飞跃式的发展，曾经的门口罗雀到现在熙熙攘攘，可以叫板淮安多年的老市场中心新亚商场的盛况。这里除了本身品牌知名度较高之外，还和2016年淮安开始的棚户区改造带来造富行动是分不开的。这一波带来的房价暴涨给了人们更高房价期望也聚集了大量的人群。另外，该区域的高端化定位也在满足人们对于未来品质需求的升级趋势。

淮安红星国际广场

项目位置：清浦区淮海南路156号

项目现状: 关于淮安红星国际广场这一综合体项目，可能很多朋友并没有太多的关注，可以说是最没有存在感的综合体项目了。但是该项目也是一个由百强房企打造的项目。虽然，该项目在不少朋友的心目中，最主要的特色就是靠近淮阴中学，其商业项目并没有引起太多的关注，并且一些规划项目也是几经波折。

淮安亿丰时代广场

项目位置：淮安市经济开发区迎宾大道1号

项目现状： 淮安亿丰时代广场从地理位置来看，其本身被寄予一定的期望，商场起初定位中低端奢侈品。不过开业至今，除去顶楼的影院与儿童乐园项目相对有些人气，其他项目或开或停。2018年3月，家得利超市的入驻并没有带来太大的改善。不过，随着该项目周边人群入住率不断提高，并且内环高架以及政府大力投入的漕运之城项目在旁，未来还是有一定的发展潜力的。

（淮安吾悦广场）

淮安吾悦广场

项目位置：生态文旅区承恩大道南侧、枚皋路北侧

项目现状：淮安吾悦广场作为淮安生态新城区第一家入驻的自持型商业综合体项目，自拍卖拿地开始就因为其高达12亿的土拍价而备受关注。另外，近几个月来该项目造势也是颇为热闹。当然，这也跟吾悦广场项目开发商新城控股实力有一定的关系，毕竟一口气拿下淮安三幅地块，两幅“地王”的实力还是不容小觑的。同时，新城控股也是一家老牌开发商了，并且在国内商业地产排行上处于第二位，随着万达的战线收缩，新城控股却仍然大张旗鼓的扩张。所以说该项目也是紧随淮安万达广场之后，最受大家期望的综合体项目。

淮安新城市广场

项目位置：淮安区翔宇大道与楚州大道交叉口

项目现状：淮安新城市广场前期住宅房源项目已经售罄，这一项目之所以能够吸引大家的关注，主要是因为项目之初名为楚州万达广场也被大家成为淮安第二万达广场，从而热度颇高。同时，2017年10月新城市广场二期项目规划方案就已经公示，土地性质为商业与居住用地，暂无更多的信息。不过，作为同处于淮安区的建华玖珑汇项目发展良好。另外，淮安区作为人口分布最多的老城区，有人才有消费，有消费才有发展的简单道理，相信还是有助于该区域综合体项目发展的。

未来的淮安楼市会有更好的发展前景吗?

上面我们简单的给大家介绍了，近几年淮安在建或者已经开业的城市综合体项目之后，大家也看到了淮安这些综合体分类都属于商业综合体项目。可是，一个区域商业项目的发展往往需要很长的时间，而我们判断一个商业是否火爆的最直接标签就是人气，只有聚集了足够人气才是合格的商业项目。

这里最直接的例子就是万达广场与亿丰时代广场两种状态的体现。其实，稍微有点印象的朋友都可以看到，今天亿丰与曾经的万达是何其的相似。这两者在交通上可以说是并没有太大的差距，城市景观上万达有钵池山公园、亿丰有漕运水城，最主要的区别就是万达可以分流新亚，而亿丰却还不能分流万达。还有一点，对于任何一个城市人群来说，买房看学区仍然是一个重要因素。这一点就是淮安吾悦广场与万达广场之间的对决了，也是万达与亿丰之间最大差距。

淮安新建了这些综合体项目都需要人去填充去消费?这些人群从哪里来呢?

虽然说，近年来淮安已经改变了人口流出城市趋势，但是以目前的人口流入的趋势来看，应该还不能支持这样的一种分配。因此，淮安除了加大的各种基础设施的吸引留住人群之外，还有就是全城开工的棚户区改造项目。尽管说，一些朋友认为棚户区改造项目是推高淮安房价的“罪恶之手”。但是，随着淮安城市定位的提高，即使说这一苏北中心城市的定位总是被一些朋友取笑，然而这样的城市发展进程我们并不能避免。并且，这样一种“强制”性的居住升级未尝不是一件坏事。

另外，随着淮安教育配套不断升级，均衡化公办教育也会成为吸引人群主要手段。所以说，从长期发展来看，淮安楼市还是有着“远大前程”的。只是，在目前这样的全国性“房住不炒”基调下，淮安过高的二手房价格已经透支了一定预期，所以投资的话基本要谨慎并且做好长线准备。刚需的话那就是老生常谈了，相信大家都知道怎么办。

（淮安房产网发布）

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