物业税空转或推广全国能否平抑房价待观察

酝酿多时的物业税风声再起，有消息称物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。物业税会否在年内开征成为业内焦点，有专家认为，开征物业税，还需要解决一些难题，年内开征的可能性不大。

物业税“空转”或将推广至全国

昨日有业内人士透露，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。资料表明，从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。

去年5月28日，在讨论了近10年后，国务院批复了国家发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。这一系列动作预示着，物业税开征的脚步正在加快。

所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

据了解，国家税务总局在日前召开的一个工作会议上，布置了今年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。

这是物业税“空转”试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。除了“空转”在全国推广之外，专家认为，今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。

焦点：物业税今年能否开征？

财政部税政司副司长王晓华上个月曾表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍，经过6年多的试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。

国税总局一位负责人曾在去年初表示，物业税方案还面临众多跨不过去的门槛，短期内难有实质进展，开征时间大概在2010~2015年间。例如税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制该如何设定，委托什么样的房产机构来作评估等，这些关节点目前决策层内部均尚未明确。

据了解，目前“空转”的物业税，以房屋用途来区分，征收有两种计算模式：一种房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；另一种是用于出租投资，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。

尽管技术上已经可以实现，但中央财经大学税务学院教授刘桓认为，开征物业税，还需要解决一些难题，包括房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如何衔接等问题，具体到对住宅的征税上，起征点如何设计也是一个有待解决的问题。

疑问：物业税能否平抑房价？

“物业税”对普通市民来说可能还是一个很陌生的税种，所谓物业税从理论上说是一种财产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

业内人士指出，物业税开征的关键在于，将之前土地和房产交易过程中繁多的税费全部“组合成”一种税，并每年对户主征收。这样一来，由于开发商成本的大幅下调，房价可能会随之走低。

美联物业东区总监陆中伟表示，如果开征物业税以“相应取消有关收费”作为前提，如果未来征收物业税包含了土地出让金，也就是说以物业税的形式分期支付地租和税费。那么，这样就大大降低了房地产开发成本，目前的新房价格就可以大幅下降，同时也会遏制一般房地产投资。对老百姓应该是利好消息。

然而，财政部、国家税务总局和国土资源部官员，在多个场合不约而同地明确表示：正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金，在转让和保有环节同时征收物业税。

这意味着，酝酿中的物业税没有担负降低房价任务，而是着眼于调节住房中的贫富差距，抑制住房中的高消费，促进已有住房资源充分优化利用。

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