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物业税开征尚需谨慎

发布时间:2021-01-08 02:11:07 阅读: 来源:脚轮厂家

受2009年全国房价飙升的影响,作为地产调控手段的物业税,再度成为今年“两会”代表委员们争论的焦点。赞同者认为,物业税是房地产市场的“稳定器”,有助于遏制房产投资和投机,同时增加政府税收;反对者表示,在中国现有制度下,物业税开征会带来种种社会问题,并不能起到预期中的理想效果。

从2003年至今,物业税不断进入公众的语境,但在实际操作中却一再搁浅,“空转”也好,“试点”也罢,物业税依然“道阻且长”。就目前而言,物业税开征的条件依然不成熟。业内认为,厘清物业税的法理根基是首要前提。

正如SOHO中国董事长潘石屹所言,“征收物业税的阻力比想象中的要大”。他认为征物业税可以抑制房价,降低房屋空置率,但其中仍有很多问题需解决。比如物业税属于资产税,现在商业物业已经在征收房产税,再征收物业税无疑将增加持有和运营的成本。

首先,政府征收物业税应明确依据是什么。显然,税收的目的是公共性的。占有土地和房产,必然享有周边相应的公共资源,因此,对这些物业的持有者征税无可厚非。从这个角度讲,物业税的法理依据是对公共资源使用者征税。但值得注意的是,在西方国家,这是以土地私有权为基础的。谁持有土地,就对谁征税。

而在我国土地国有制度下,物业持有者最终都是通过向政府购买土地使用权,来实现对公共资源的使用。这一过程在现行土地出让制度下,具体表现为土地出让金的缴纳。换言之,“住宅70年产权”的表述,已经隐含了对公共资源占用费的缴纳。因此,物业税开征之前,应改革现行的土地出让金制度,否则,公众对重复征税的抵触将造成征税成本高企,难度增大。

其次,物业税是地方税还是中央税,利益如何切割,也是一个难题。我国自二十世纪八十年代中期开始进行分税制改革后,在不少城市,土地收益是当地政府的主要财政收入之一,在房地产价格构成中政府税费占比不小,而这其中税占的比例并不是很高,地方政府的行政收费占了大头。如果征收物业税,相应地对其他税费将做出调整。如此,势必触动原有的利益格局。更重要的是,在GDP和财政收入作为政绩主要考核指标的背景下,一次性收取大笔土地出让金,显然比细水长流地征收物业税更符合地方官员的偏好。

再次,按照国际惯例,物业税将是一种“从价计征”的税种,即按照纳税人所拥有不动产价值的多少作为征税依据。而房地产的商品特征之一就是千房千面,要对每一项房产价值进行准确评估,将是一个巨大的工程。

另外,税制是国家体制的重要组成部分,不能仅仅作为政策调控的手段。客观地分析,物业税可以在一定程度上抑制房地产泡沫,但同时也涉及地方与中央、短期与长期财政的平衡,涉及土地出让制度等方面的调整,因此在实际操作中尚需十分谨慎。

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