物业税虎年谜语谁虎落平阳谁骑虎难下

摘要：北京师范大学房地产研究中心主任董藩甚至直言“在中国征物业税，前途是光明的，道路是没有的。”

房价越来越高，民众对物业税期待越来越大，有形之手铁心推进，开发商心急如焚，利益代言人陆续粉墨登场，开年之后各方再辩物业税———

房价越来越高，民众对于物业税的期待也越来越大。但越是在物业税“犹抱琵琶半遮面”的时候，利益代言人越心急如焚，不断粉墨登场。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩甚至直言“在中国征物业税，前途是光明的，道路是没有的。”

“政府开征物业税已经铁了心！”安邦咨询认为，政府相关部门已经为“物业税”的征收做了长达十多年的准备工作，相信最终开征是早晚的事。投资性需求是否会因此减少，我们拭目以待。

物业税动了谁的奶酪？

“政府好像在积极推进，但我认为搞不出来。”在近日的一个论坛上，董藩公开表示，税务局好像说今年要拿出一个可行的操作方案，但我想那个方案不可行。

“也许他会拿出一个方案，但骑白马的不一定是王子，可能是唐僧，会飞的也不一定是天使，很可能是鸟人。拿得出来不一定是真正意义上的物业税。”董藩说。

其认为，在中国，土地制度是非常特殊的，房子在涨价，哪部分在涨价？砖瓦吗？不会，它是贬值的，建材涨价吗？也不会，真正增值的是土地，国家的土地在增值，又向老百姓征税，而我们已经支付了七十年的租金，这合理吗？法理上是说不通的！

董藩的观点遭到了不少人的反驳。浙江大学社会科学部主任史晋川认为，即使我不是土地的所有者，但从法理上来讲，使用者也是可以征税的。

长江证券(000783)分析师苏雪晶认为，虽然房屋所有者只有土地的使用权，但是对房屋却具有完全的产权，征收物业税不存在理论上的障碍，新加坡和香港就是典型的例子。

为什么物业税的开征会遭到大量的反对，除了物业税本身情况复杂之外，重要原因就是触动了地产商的利益，不少专家学者充当地产商的利益代言人。

苏雪晶表示，在国外，物业税主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。但中国国情特殊，中国人口众多，房地产市场目前整体还是卖方市场，房地产需求的释放程度直接决定着房价的走势。

征收物业税之后，投资、投机需求被大幅压缩，甚至改善型需求都会受到一定影响，房地产回归消费本色，这有利于防止房价的泡沫化。同时，征收物业税之后，税种繁杂、计税依据不合理的现象将大幅减少，有利于降低开发成本，减少金融风险，降低购房门槛，有利于限制房地产投机行为，规范房地产市场运行。

回顾我国物业税相关重要事件，物业税“空转”试点正是地产商大幅圈地，地价加速上涨之时。政策时点的选择表明政府打击投机力量，不希望房价快速上涨的立场。房价上涨除了会打击成交量外(而成交量才是贡献财税收入和增量G D P的关键)，还将影响民生和稳定。

苏雪晶认为，物业税征收最直接的就是抑制房地产需求，这可能会使房地产市场走向拐点，更有甚者，可能会导致房地产市场的崩盘。物业税究竟对中国房地产市场走势会产生什么影响关键还是取决于投资性购房比例有多大。

还要靠物业税收拾局面

中央党校研究室副主任周天勇表示，现在很大一个问题就是两栖居住和多套率。据其研究，如果中国居民每人买两套、三套、四套房子，大概还要用掉4亿到5亿亩地，也就是说那时我们必须得进口粮食了。第二，土地是国有的，但老百姓可以住五十年、七十年。谁也不能再让你们交一次出让金，谁也收不回。

“如果我们不征房产税，中国没有办法收拾局面。”周天勇认为，有两个问题，第一，房价根本控制不住。第二，势必形成两个阶级。最高收入者2 .4年就可以买一套房子，最低收入者是24年才能买一套房子。在这种情况下，这个社会就让房子撕裂了，任何一个国家，包括美国，不会有百分之十五的人买了房子给百分之八十五的人出租以解决问题。

“资本主义国家为什么没有很多中产阶级买两套房子？”周天勇表示，就是因为房产税，为什么澳大利亚房屋的空置率、黑灯率最高？就是因为这个地方不开征房产税，全世界的人到那儿去买房子。但记着，澳大利亚几千万人有那么多块土地。我们是13亿人，那么多沙漠、那么多高山，要是房屋不控制住，很麻烦的。而且控制房屋价格最好的办法不是首付率，首付率是剥夺穷人的办法，只有开征房产税才是体现财富公平的办法。

周天勇比较了印度和中国的基尼系数，印度大概是百分之三点八，除了他们没有到我们的阶段，很大一个问题就是他们开征房产税。如果开征百分之三，财富三十年后就交给国家了，对于拉动国家财富是非常有用的。为什么温州人到美国炒房去了两飞机的人，最后一个人都没炒起来？他们发现在美国炒房子，过五十年就交给美国政府了。

地方与中央的平衡木

从物业税被提起到“空转”，再到提出研究征收，时间跨度长达六年，到目前为止基本细则草案还没有制定出来。长江证券分析师苏雪晶认为，这其中的原因主要是物业税牵涉的方面太多，不仅仅是新增一个税种，考虑到经济增长的稳定性，房地产行业在中国的重要性，土地问题的敏感性，以及地方中央财政关系的复杂性。物业税的出台并不是单纯的打压房价，主要是要维持房地产的长期健康发展，同时给地方政府以稳定的税源，理清中央与地方政府的财政关系。

“从时间跨度上我们看到了政府的谨慎，同时我们也看到政府的决心，政府的每一步都脚踏实地，力争做好充足的准备，物业税改革势在必行。”苏雪晶表示。

虽然我国房地产税费名目繁多，但是房地产税收对地方财政收入的贡献并不大，上海房地产税收占财政收入比重还不到20%，与西方发达国家相比存在较大的差距。相反，我国土地出让金对地方财政的贡献很大，房地产相关税收，尤其是保有环节税收与土地出让金相比，就是“小巫见大巫”。此外，房地产税收多为地方税，税率和税基更多地由中央政府决定，缺乏必要弹性。受这些因素共同影响，地方政府征税的积极性并不大。

苏雪晶认为，物业税迟迟未能出台，一个很重要的原因就是很多地方政府不支持。国家对开征物业税最初的思路是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合一，改为在房产保有阶段统一征收的物业税。

根据这一思路，以前政府一次性收取40-70年的土地出让金就要分多年收取。地方政府入不敷出，平均收入只占支出的60%左右。地方政府实际的收入支出差距在2007年底1.5万亿人民币左右，在2008年底达到大约2万亿人民币。

2007年全国土地出让金大约1.3万亿人民币左右，2008年为9600亿人民币左右。土地出让金作为预算外收入的主要来源，对弥补地方财政赤字，支援地方经济建设，发挥着不可替代的重要作用。一旦征收物业税，作为地方政府预算外收入主要来源的土地出让金就不能一次获取，财力本来就不雄厚的地方政府可能不堪重负。

本报记者　戎明迈

专家论见

李稻葵：

一定要二次房改

清华大学经管学院中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示，中国一定要二次房改，政府必须直接参与开发。我呼吁地方政府，直接把地拿过来自己开发，可以请开发商帮你设计、帮你施工、帮你经营，你给开发商合理合法的利润。开发以后，至少短期内把产权控制在政府手里，用比较低的价钱出租，维持我们的就业，维持城市的竞争力，逐步地，在条件成熟的情况下可以出让。此外，二级市场不能太活跃，活跃之后就变成投机性市场。

名词解释

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

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